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房地产市场来说真的是水深火热

   我国物权法、担保法中明确规定的担保方式即为典型担保。与物权法、担保法确定的担保方式相对应,由经济生活所创设、未经法律确认的“担保”方式被称为“非典型担保”。
  现有法律和司法解释尚不能满足实践需要,司法审判对涉及不动产的“非典型担保”的法律性质、效力认定以及如何处理仍然未达成统一
  随着房地产交易市场的持续升温以及房地产价值的快速上涨,以不动产所有权转移或相关权利的让与约定来“担保”债权的现象,在经济生活中越来越常见。
  然而,这种常见的“担保”正不断引发纠纷。《法制日报》记者近日从北京市第一中级人民法院民一庭了解到,虽然我国物权法、担保法中明确规定了担保的方式,但法官在司法实践中发现,经济生活中未经法律确认的涉及不动产的“担保”纠纷多发。这种通过涉及不动产“担保”的融资方式是否能够产生物权、担保行为本身是否合法,这两个问题存在争议,对当事人而言也暗藏风险。
  常见三种“非典型担保”方式
  北京市一中院对此类涉及不动产的“担保”进行了专题调研,负责执笔调研报告的徐冰法官告诉记者,我国物权法、担保法中明确规定的担保方式即为典型担保,担保物权包括抵押、质押、留置,其他担保方式还包括保证和定金。与物权法、担保法确定的担保方式相对应,由经济生活所创设、未经法律确认的“担保”方式被称为“非典型担保”。
  北京市一中院的此次调研范围涉及全国,徐冰向记者介绍了一个发生在湖南省的案例。肖某向李某借款20万元,期限为1年,肖某以其价值35万元的房屋抵押并办理了抵押登记。应李某要求,双方同时签订了委托型担保合同,合同约定肖某全权委托李某代为出售其房产,委托权限含签订房屋买卖合同、办理交易过户手续、领取售房款等。
  借款到期后,肖某无力还款,李某自行将房屋以20万元的价格过户到自己名下。肖某知道后多次找到李某,要求李某支付差价15万元,李某以委托合同没有限制出卖的最低价格为由予以拒绝。肖某诉至法院,要求法院判决委托合同无效。
  徐冰说,案例中的“非典型担保”被法官称为“委托型担保”,这种“担保”比较常见。由于费用低、操作简便,且在出售房屋实现债权时不需要债务人配合等优势,在实践中也不乏应用。据介绍,在这种“担保”方式中,债权人已经取得了授权的形式,将房屋出售变现在客观上容易实现,但出售房屋的对象、价款、时机等诸多问题都可能涉及债权人是否滥用代理权,且委托人可以随时单方解除委托合同,因此所引发的纠纷并不罕见。
  法官通过调研发现,司法实践中常见的涉及不动产的“非典型担保”主要有三种类型,除了“委托型担保”,还有“过户型担保”和“买卖型担保”。
  北京市一中院民一庭庭长助理张磊以房屋为例,向记者解释了另外两种“担保”类型:
  一些当事人在签订借款合同时,另行签订房屋买卖合同。双方以房屋买卖合同作为“担保”,这种“非典型担保”被法官称为“买卖型担保”。双方一般会在房屋买卖合同中约定,若债务人如期偿还借款,则房屋买卖合同不再履行;若债务人到期不能偿还,则履行房屋买卖合同,债务人负有将房屋过户至债权人名下的合同义务,债权人无须再支付购房款。
  “‘买卖型担保’,由于不是必须经过登记、备案等行政管理手续,费用较低,灵活方便,在现实的经济生活中更为常见。”张磊说。
  “过户型担保”是债权人与债务人签订借款合同时,债务人将其名下或第三人名下的房屋过户至债权人名下。双方约定,若债务人如期偿还借款,则债权人将房屋过户恢复至债务人或第三人名下;若债务人未能如期还款或无力偿还,债权人有权取得房屋所有权,或约定债权人有权就房屋受偿或优先受偿。
  “在司法实践中,由于不动产所有权的转移需要缴纳较高额的税费,采用‘过户型担保’方式的案件较其他‘非典型担保’方式而言较少。”张磊说。
  “非典型担保”存争议风险高
  通过对2014年至今生效的最高人民法院和各地高级人民法院、中级人民法院238篇裁判文书逐一分析,北京市一中院课题组统计出121篇涉及不动产的“非典型担保”纠纷,其中数量最多的是涉及“买卖型担保”的案件,数量为86件;涉及“过户型担保”的案件一共有9件;涉及“委托型担保”的案件有26件。
  记者注意到,调研报告中提及,“非典型担保合同”引发的纠纷多种多样。就“过户型担保”纠纷的当事人而言,诉讼路径主要有债权人要求确认对转移后的房屋享有所有权;债务人要求确认自己是房屋的真正所有权人;债权人依据登记所有权要求他人腾房;债务人主张所有权变动的原因行为因违反法律规定而无效。由“委托型担保”引发的纠纷,集中在合同纠纷、房屋买卖合同纠纷或确认合同无效纠纷等。 对于19年房价的大涨,广大民众对于上涨的幅度有了更深一步的认知,回顾18年对于房地产市场来说真的是水深火热的一年,全国的统一调控,政策的开发,“征收房产税,”“房价下跌”的消息感觉楼市的冬天过来了,根据过去的房价,对于今年的房价进行了权威性的预测。
  在19年2月22日国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,在年后实施“因地制宜,因城施策”的调控指导下,在1月份一二三线城市商品住宅销售价格总体相持平稳,其中环比房价相对来说保持稳定,同时房价涨幅明显有所扩大。
  在“房住不炒”的主基调下,各地房地产调控凸显“一城一策”的特征。
  一二线城市新房的房价环比微涨,从环比的数据上来看,2019年1月份的新建商品住宅的环比上涨的城市数量达到58个,相比于上个月少了一个,最高增幅是2.0%的为大理,相比于上一个月的环比下跌的城市有8个,增幅与上个月持平,最大跌幅是岳阳和惠州的0.4%,有4个城市持平,据专家分析说1月份有4个一线城市新建商品住宅的销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上个月回落0.9个百分点,其中属北京上海广州微涨,深圳微跌。
  2019年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,二手住宅销售价格厦门和深圳同比下降
  从同比的数据上来看,2019年1月份的新建商品住宅价格同比上涨的城市68个,相比于上个月少一个,其中西安、呼和浩特、海口和大理分别以23.5%、22.6%、20.7%和20.3%的同比涨幅较高,在70城中只有厦门的0.3%和深圳的0.1%的同比下降。
  根据国家统计局数据显示,1月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%,涨幅比上年同月扩大0.5个百分点;二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.6%和11.0%,涨幅比上年同月分别扩大0.3和0.2个百分点。
  2019年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,对于针对于数据的分析中国房产价格上涨的原因在于房产上涨的原因在于人才大量引入和地产的矛盾这些数据的显示对于买房者来说房价上涨无疑是增加难度,房价的上涨短期看政策,中期看土地,长期看人口,不论是二手房主还是开发商,他们促成涨价的原因:那就是有人买,中国地大物博各个城市之间发展不均匀是常态,不只是我们中国,其他国家也是不可避免的,人们在物质上追求中会更倾向于有利于自己发展的,能给孩子最好教育的,能给老人最好的医疗条件的城市,同样也导致了该城市人口的引入和房地产的供需矛盾,所以房价上涨会变成必然的现象。
  长此以往该城市因为人才的高度集中导致经济交通医疗教育等会自然源源不断的提升,而那些人才输出的城市在各方面就会首尔严重的阻碍,房价就是在这边拉开了差距,随着时间的发展这个差距将会慢慢放大,所以越好的城市吸金量越大,越不好的城市越没人去。
  房产价格的上涨还有一个原因就是通货膨胀
  物价再涨工资再涨,这是通货膨胀的家国,但是在通胀之下,并非所有商品和服务都是同比例上涨因为还有第二个因素决定价格的涨幅,那就是供需,房价阿幅度上涨的根本原因在于供需严总不平衡,居住需求也好,投资者也罢,都是需求,严重的供不应求会导致价格飙升,远远甩掉工资好几条街,所以也要考虑土地的供应,房价会涨关键在乎通胀和供需的矛盾。
  对于房产价格的上涨或下跌,最近李嘉诚预测未来房价走势,他没有明确表示未来房价一定会下跌,就是根据香港的目前的房价来看,房价真的会有下跌的迹象,因为看到在香港有很多房子都卖不出去,属于空置现象,所以就猜测在未来2年的房价会有下跌的趋势,但是具体跌多少呢?暂时没有透露,不过李嘉诚既然这么说的话那么房价一定会跌到让市民满意的一个位置,很多人都认为未来中国的房价如白菜,自从去年不少城市房价下跌之后,很多人都相信这句话,虽然下跌的幅度不算很大,但是总算让市民看到头了,但是大家也不要抱有多大的希望,毕竟往后房产税收的政策还没有出台。
点击次数:  更新时间2019-02-27  【打印此页】  【关闭