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房地产税将会按照房屋评估值征收

    近日,我国明确了未来的房地产税将会按照房屋评估值征收,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则来推荐房地产税的立法以及实施。立法先行,立法先行已经是社会的普遍意识了,立法先行指的是在税收法规定的原则下,任何的新税种都要保证先立法再进行征收。
  充分授权,通常指的是“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。我国各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。分步推进,分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。
  你知道哪类人是最担心房产税实行的呢?在中心城市囤积了大量住宅的人,从目前我国楼市来看,在我国的中心城市实行“累进制、惩罚性”的房产税是有很大可能的,对于拥有很多套房产的人来说,即便是第一套免征,接下来的累进税率,压力也是很大的,势必会出现集中抛盘,会对中心城市的短期房价造成影响,财富将会缩水。为尽快将孩子的户口落户到即将新买的学位房上,夫妻俩出具的离婚协议书上,写明女儿归A小姐抚养,家中少量存款和汽车都过户给她,房子全部归老公所有。
  然而,令A小姐万万没想到的是,2018年1月底,两人在福田区民政局领完离婚证后,老公却迟迟不提卖房子的事情了。A小姐催了几次,老公都支支吾吾不正面回答。
  2018年春节后,老公直接对她说,想分开生活,除了之前说的家中存款外,自己会再额外补给她50万现金……
  假离婚变真离婚。这电视剧中常演的细节竟然真真切切发生在自己身上。这犹如晴天霹雳,把A小姐的心狠狠撞击。她不明白,这一切究竟是怎么回事?总感觉像做梦一场。
  之后,老公才对她坦白,其实他跟公司一个女同事发生了婚外情,女同事现在怀孕了,逼着他带着两套房子过来娶她。老公起初也不同意,想让情人把孩子打掉,可后来情人到香港去做了B超发现是个男孩,老公就犹豫了。
  直接提离婚,婚姻内有过错的他怕自己保不住两套房,所以他想到了这样一个办法,先把房子先过户到自己名下,然后再办离婚手续……
  得知事实真相的A小姐,悲愤交加。不仅仅因为老公对自己的背叛,还有这感情末路上的算计。7月31日新政出台后,A小姐感慨万分,如果从一开始就堵了这“假离婚”的漏洞,自己的人生也许就是另一番模样。房产税计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,税率分别为1.2%和12%。按照房产计税价值征税的,称为从价计征。《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减征10%~30%的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价,它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知,合理地减少原值是减少房产税的关键。
 
  盲目购买了旅游物业、养老地产的人,如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人,绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。在三四线城市囤积了大量住宅的人,假如国家不会在三四线城市实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将会大增,但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租房地产税。加杠杆、超承受能力买多套房的白领,如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。就是手中有多套房、负债率非常高的炒房者,征收房产税足以对这类人产生巨大的压力,加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,会因为房产税的征收变得非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。1有关附属设备的节税筹划,相关税法对于附属设备的规定是含混不清的。如京财税字[1998]795号文件通知规定:作为与房屋不可分割的各种附属设备如中央空调、暖气卫生、通风、照明、煤气等设备,蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线,以及电梯、升降机、过道、晒台等,无论是否计入固定资产,都应作为应税房产原值,征收城市房地产税。
  而财税地字[1987]第3号文件《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定:属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒算起。这条规定是很含糊的,为节税筹划提供了一个空间。对于中央空调,我国房地产税相关税法规定,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入账,单独核算并提取折旧,则房地产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入账,不应计入房产原值。这说明,在建房时,完全可以将中央空调作为固定资产核算,不计入房地产原值中,从而减少房产税。
  深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策,在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击,一时间引发对深圳楼市的热议。尽管这个政策在一周前已经被私下散播,传得沸沸扬扬,给了市场一个前期消化的过程,但政策落地,“传言”成真,各个微信交流群里还是炸开了锅。
  当所有人都还在细细品读新政带给自己的影响时,一个朋友言简意赅地在朋友圈发了一句话——“不信抬头看,苍天饶过谁”!
  这位朋友,我们暂且称她为A小姐。因为在半年前,她刚刚办完离婚手续,结束了五年的婚姻。目前还处于单身状态。
  A小姐与老公是大学同学,两人相恋8年,于2013年步入婚姻殿堂。婚前,老公的家人出钱给他在宝安区买了一套40平方的小户型。婚后,夫妻俩共同出钱,又在福田买了一套60平的两居室,双方共同署名,以夫妻共同收入还房贷。2015年,女儿呱呱坠地。2018年年初,女儿即将入园,略有积蓄的老公又开始早早地筹划学位房的事情。
  老公提议,去南山买一套面积稍大一点的学位房。起初,A小姐对这个提议并不是很赞同。她并不迷信学位房,在她看来,家庭教育对孩子的影响,远远大于一套房子带给孩子的改变。
  最终A小姐同意再买一套学位房。当然,让她动心的真正原因是因为老公说,他公司的一个女同事正好要卖一套学位房,不仅能让孩子上名校,还可以省一大笔中介费。
  为了减轻首付压力,老公还说,最好把福田这套两居室过户到他一个人名下,然后两人办个离婚手续。这样A小姐名下无房无贷,家中的第三套房仅仅只付三成首付就可以了。
  听他说得在情在理,A小姐也同意了。有闺蜜知道他们的计划后,曾悄悄提醒她,离婚没有真假,夫妻俩一旦到民政局领了离婚证,在法律上就是离异关系了,所以在离婚协议上,还是尽可能将财产多争取一些。
  A小姐当时觉得闺蜜的提醒完全多余,她和老公相识十多年,如果连这点信任都没有,那还如何维持日后的生活?再说,没有哪对恩爱的夫妻愿意多此一举去办离婚手续,为了首付问题,他们都在委屈求全。
  后悔药难买,政策的漏洞更不要轻易钻。说不定哪天漏洞补上就前功尽弃。
  在深圳731新政出台之后,更具有普遍性的日常是“假离婚”的故事没法继续演下去了。比如下面要提到的B君。
  B君和老公从去年就开始筹划要换房的事宜了。他们现在住的是两居室,自从孩子出生后,老人过来带孩子,四口之家挤在60多平方的房间里,显得特别拥挤。
  换房,成了刚需。为了减轻首付压力,他们也准备好了“假离婚”的办法来换房。
  可因为妻子一直对假离婚这个事儿心有担忧,迟迟下不了决心,且因为夫妻双方工作忙碌,看房时间断断续续,且他们并没有速战速决的执行力,一直在观望,总期待一次又一次落地的政策,能让换房变得更容易一些。
  731房产新政公布那天,夫妻俩焦虑得一夜无眠。像他们这种情况,虽然不需要再用“假离婚”来换取购房指标,但他们就想着一旦换房,首付五成,那另外五成的贷款也是一笔不小的开支。
  正像很多朋友担心的那样,对于大多数改善型客户来说,首付不是问题,重点在于月供。即便给了你三成贷款的资格,依照目前深圳房价水平和全市收入水平,那七成的月供又有多少家庭真正可以轻松面对?
  买房换房需趁早,有人听了进心里,有人转身并不在意,待时间一点点流逝,房价一直在稳中有涨,买房就变得越来越遥不可及。尤其对普通购房者而言,买房是生活需要,而不是资产获益,如果在第一次买房上就带上更多的房价走势因素或者政策观点,那就会让我们的买房失去理性。
  世界的万事万物都在变化。当这一次的新政正式落地,如果是确实没做好一辈子不买房的准备,那就不如今早下手,不要考虑买哪里,先问问自己能买哪里,买得起哪里,然后再考虑置换的问题。这是过来人的忠告,而非房产硬广,希望你谨慎对待。 关于公共设施的节税筹划,企业兴建工厂时,往往除了建筑厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施,如果也算入房产原值的话,则企业将面临很重的房产税。其实,按相关税法规定,房产是指以房屋形态表现的财产;房屋是指有屋结构,可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所,不包括独立于房屋之外的游泳池、喷泉设施等。因此,企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独记载,则这部分建筑物的造价不计人房产原值,不缴纳房产税。
  租房合同的节税筹划,企业在出租房屋时,往往涉及水电费的问题,如果将两者共同签订租赁合同的话,会加重企业的税收负担;而分开签订,则可巧妙地减少税收。
点击次数:  更新时间2019-01-13  【打印此页】  【关闭